De la „Colectiv” la „Crevedia” si „Ferma Dacilor”, cam toate tragediile petrecute in Romania democratica au avut, in mod exasperant, aceleasi doua cauze: prima, aceea ca regulile stabilite in prealabil, nu intotdeauna clare, sunt frecvent incalcate de subiectii de drept carora li se adreseaza; a doua, aceea ca autoritatile administrative cel mai adesea tolereaza (daca nu chiar incurajeaza) aceasta stare de lucruri.

Iar dintre aceste reguli frecvent incalcate, prim-planul este ocupat de regulile de urbanism. Unele dintre ele sunt complet necunoscute publicului larg; dar pana si autoritatilor care trebuie sa le aplice le sunt, uneori, straine. Altele sunt tratate ca si cum ar fi simple recomandari, sau, in cel mai bun caz, ca si cum ar avea un caracter supletiv, ce poate fi inlaturat prin bunavointa autoritatilor locale. Si poate ca unele chiar asa si sunt, insa aceasta „bunavointa” se manifesta, uneori, doar selectiv, deci discretionar.

Intrarea in vigoare a Codului urbanismului va clarifica unele lucruri, insa, cu privire la altele, ceata va persista, intrucat nici macar regulile de baza, cuprinse in Regulamentul general de urbanism, adoptat in 1996, nu sunt preluate in acest cod. Iar lucrarea de fata exact asta isi propune: sa le aduca pe toate la lumina.                                                                                                                                                                                                                                                Ovidiu Podaru

Prezentul volum, Regulile de urbanism – intre sfidare si respect, face parte dintr-un proiect mai amplu al Profesorului Ovidiu Podaru, dedicat Dreptului amenajarii teritoriului, al urbanismului si al construirii. Un proiect editorial in care vor mai fi incluse alte trei volume:

• I. Documentatiile de amenajare a teritoriului si de urbanism;
• III. Procedura de autorizare;
• IV. Un deznodamant nefericit: desfiintarea constructiilor, acest din urma volum fiind deja publicat intr-o prima editie, in anul 2015, si aflat in prezent in faza avansata de revizie si reeditare.

Regula de urbanism reprezinta nu doar nucleul dur al dreptului (material al) urbanismului, ci si epicentrul contenciosului urbanismului: clarificarea regimului juridic al acesteia a devenit, astfel, stringenta. In aceste conditii, volumul de fata este original atat din perspectiva continutului (caci de fiecare data s-a incercat scoaterea in evidenta deopotriva a incalcarii/fraudarii, in practica, a unei anumite reguli de urbanism, respectiv a faptului daca, si – eventual – cum s-ar putea repara o asemenea ilegalitate, evitandu-se desfiintarea imobilului ilegal), cat si din perspectiva modului de abordare a materiei.

Structura cartii:

• Capitolul I – O teorie generala a regulilor de urbanism si a servitutilor de urbanism;
• Capitolul al II-lea – Parcelele si limitele lor de constructibilitate;
• Capitolul al III-lea – Constructiile si limitarile lor spatial-vizuale;
• Capitolul al IV-lea – Despre relatia dintre parcela si constructie.

Avertizăm cititorii că se află in fata unei carti diferite de orice alta carte juridica, si nu numai din perspectiva modalitatii inedite de prezentare a materiei, cat si, mai ales, datorita imaginilor care insotesc partea scrisa. Dupa cum veti vedea, fiecare regula, fiecare element arhitectural-urbanistic si fiecare caz practic analizate de profesorul si avocatul Ovidiu Podaru in acest volum sunt exemplificate imediat cu una sau chiar mai multe schite si imagini color, realizate, cu ajutorul inteligentei artificiale, de arhitectul Andrei Valean-Kőves, autorul intregii parti vizuale din carte.

O imagine face cat o mie de cuvinte! – este ceea ce vor putea constata (inca o data) toti cititorii acestui volum, fie ei juristi, arhitecti, urbanisti sau simpli particulari interesati de intelegerea si aplicarea concreta a regulilor de urbanism.

INTRODUCERE

CAPITOLUL I. O TEORIE GENERALA A REGULILOR DE URBANISM SI A SERVITUTILOR DE URBANISM

Sectiunea 1. Regulile de urbanism si servitutile de urbanism. Sensuri si nuante

§1. Definitii
§2. Posibile raporturi intre cele doua notiuni

Sectiunea a 2‑a. Servitutile de urbanism si alte categorii juridice apropiate

§1. Servitutile de urbanism intre limite „materiale” si limite „juridice” ale dreptului de proprietate imobiliara
§2. Regulile de urbanism si „limitele exercitiului proprietatii private”. Locul servitutilor de urbanism in acest binom
§3. Servitutile de urbanism si servitutile civile
§4. Servitutile (regulile) de urbanism si regulile de construire

Sectiunea a 3‑a. Trasaturi si principii ale servitutilor de urbanism

§1. Trasaturi. Un regim juridic comun cu servitutile de utilitate publica
§2. Principiile care guverneaza servitutile de urbanism

Sectiunea a 4‑a. Aplicarea in timp a regulilor de urbanism

§1. Intrarea in vigoare. Despre publicitatea si opozabilitatea servitutilor de urbanism
§2. Iesirea din vigoare a servitutilor de urbanism

Sectiunea a 5‑a. Servitutile de urbanism vazute ca ansamblu: principiul constructibilitatii limitate

§1. Concept. Principiul in dreptul francez
§2. Identificarea principiului in dreptul romanesc

Sectiunea a 6‑a. Clasificari ale servitutilor de urbanism

§1. Criteriul obiectului servitutii
§2. Criteriul gradului de urbanizare a zonelor in care se aplica
§3. Criteriul tipului de imobile asupra carora poarta: terenul si constructia

CAPITOLUL AL II‑LEA. PARCELELE SI LIMITELE LOR DE CONSTRUCTIBILITATE 

Sectiunea 1. Dimensiunile

§1. Frontul
§2. Adancimea

Sectiunea a 2‑a. Suprafata minima

§1. Notiune
§2. Intrarea in legalitate in cazul incalcarii suprafetei minime

Sectiunea a 3‑a. Forma

§1. Parcelele regulate
§2. Parcelele neregulate

Sectiunea a 4‑a. Echiparea cu utilitati

§1. Regula si sensul ei
§2. Exceptiile
§3. Intrarea in legalitate
§4. Proprietatea retelelor extinse/noi finantate de investitor

Sectiunea a 5‑a. Elemente secundare

§1. Accesuri
§2. Parcaje, spatii verzi, imprejmuiri

Sectiunea a 6‑a. Folosinte/utilizari si destinatii/functiuni. Bilantul teritorial

§1. Reglementarea notiunilor
§2. Doua notiuni specifice cadastrului general
§3. Doua notiuni specifice urbanismului
§4. Concluzii cu privire la raporturile dintre cele patru notiuni
§5. Intrarea in legalitate in cazul incalcarii destinatiei, categoriei de folosinta, functiunii ori utilizarii
§6. Bilantul teritorial

CAPITOLUL AL III‑LEA. CONSTRUCTIILE SI LIMITARILE LOR SPATIAL‑VIZUALE 

Sectiunea 1. Inaltimea (maxima a) unei constructii. Regimul de inaltime

§1. Notiuni. Unitatea de masura si modul de calcul
§2. Inaltimea (maxima) a cladirii/constructiei
§3. Regimul de inaltime

Sectiunea a 2‑a. Volumetria si aspectul general al cladirilor

§1. Reglementare. Principii
§2. Diverse reguli de urbanism
§3. Fraudarea regulilor de estetica urbana si intrarea in legalitate

CAPITOLUL AL IV‑LEA. DESPRE RELATIA DINTRE PARCELA SI CONSTRUCTIE

Sectiunea 1. Amplasarea constructiilor pe parcela. Alinieri si retrageri

§1. Amplasarea constructiilor fata de aliniament. Regimul de aliniere
§2. Regimul retragerilor (sau al distantelor minime)

Sectiunea a 2‑a. Indicatorii urbanistici

§1. Procentul de ocupare a terenului (POT)
§2. Coeficientul de utilizare a terenului (CUT)

Sectiunea a 3‑a. Tesutul urban. Relatia dintre parcelar si modul de construire

§1. Forma si compozitia urbana
§2. Tesutul urban si insula urbana
§3. Tesutul urban in dinamica sa. Urbanizarea si dezurbanizarea
§4. Juridicizarea tesutului urban. Stabilirea rationala a regulilor (servitutilor) de urbanism

CONCLUZII
BIBLIOGRAFIE
INDEX